小規模宅地等の特例（租税特別措置法第69条の４）
～貸付事業用宅地等への特例適用を解説～

租税特別措置法第69条の４『小規模宅地等の特例』を適用しますと、次のとおり宅地等の相続税評価額を減額することができます。

• 居住用宅地等・・・80％減額（330㎡まで）
• 事業用宅地等・・・80％減額（400㎡まで）
• 貸付事業用宅地等・・・50%減額（200㎡まで）

宅地等の相続税評価額を減額できるということは、相続財産の総額を小さくできますので、相続税を節税することができるということです。

相続財産に宅地等を含む場合には、相続税の節税対策として、先ずはこの特例を適用できるかどうかを検討しましょう。

相続税評価額を大きく減額する特例ですので、要件は詳細に定められています。次の項目より、特例を適用するための要件について解説致します。

租税特別措置法第69条の４には『小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例』が規定されています。一般に『小規模宅地等の特例』と言われています。

生活や事業の基盤となっている土地等に対する課税を緩和する規定ですので、居住用の宅地や事業に利用している土地などが相続財産に含まれているケースでは、この特例を適用することで、宅地等の相続税評価額を大幅に減額できます。

生前対策の一環として、特例の内容と適用要件を知って頂き、可能な限りご活用頂きたい特例です。

特例を適用することができる『小規模宅地等』は、次のとおり区分されています。

1. 居住用宅地等
2. 事業用宅地等
3. 同族会社事業用宅地等
4. 貸付事業用宅地等

上記１から４の区分の最後に『等』と付いているのは、それぞれ土地だけではなく、『土地の上に存する権利』、例えば『借地権』なども含むことから『等』と付いています。

このページでは、『貸付事業用宅地等』や『貸付事業』の意味から始まり、特例を適用する場合の要件、減額割合や適用限度面積などについてご説明致します。

『貸付事業』として、次の４つが定められています。

1. 不動産貸付業
2. 駐車場業
3. 自転車駐車場業
4. 準事業

『貸付事業』が準事業以外に該当するということは、不動産貸付業等を事業的規模で行っていることを意味します。貸付物件を相当数所有し、賃貸しているケースをお考え下さい。

被相続人が、相続開始前３年を超えて、継続して事業的規模の不動産貸付事業等を行っている場合は、相続開始前３年以内に新たに取得し、賃貸に供した土地も貸付事業用宅地等として特例の適用対象と認められます。

【適用要件】

1. 相続開始日から相続税の申告期限までの間に、被相続人の貸付事業を引き継ぎ、相続税の申告期限まで引き続き、貸付事業を営むこと。（継続要件）
2. 相続開始日から相続税の申告期限までの間に、被相続人の貸付事業に利用されていた土地等を取得し(※)、相続税の申告期限まで引き続き、その土地等を所有していること。（保有要件）

(※)相続税の申告期限までに遺産分割協議が完了し、土地等の取得者が確定していることも要件となります。

【適用要件】

1. 相続開始前から相続税の申告期限まで引き続き、被相続人から取得した土地等を、自己の貸付事業に利用していること。（継続要件）
2. 相続開始日から相続税の申告期限まで引き続き、被相続人から取得した土地等を、所有していること。（保有要件）

小規模宅地等の特例では、居住用宅地等と貸付事業用宅地等の両方に減額特例を適用することができます。但し、限度面積要件がありますので、限度面積に収まるように計算をしなければなりません。

【居住用宅地等と貸付事業用宅地等の両方に特例を適用する場合の限度面積計算式】

居住用宅地等と事業用宅地等の両方に『小規模宅地等の特例』を適用することができます。このときの適用可能な限度面積は、居住用宅地等が330㎡で事業用宅地等が400㎡です。

居住用宅地等と事業用宅地等の両方が『小規模宅地等の特例』の適用要件を満たす場合には、それぞれの限度面積まで適用することが認められています。

居住用の宅地を手放すことなく、事業用の宅地も事業継続が可能であるように配慮がなされています。

上記の『貸付事業用宅地等の特例を適用できる人』に記載しているように、この特例を適用できるのは、特例を適用したい土地等を取得した人です。『取得した』ということは、相続人間の遺産分割協議を終えて、その人が土地等を相続し取得することが確定しているということを意味します。

従いまして、小規模宅地等の特例を適用するための大前提として遺産分割協議が整い、相続人の誰がどの財産を承継取得するのかが決まっていることが必要です。少なくとも、小規模宅地等の特例を適用したい土地等を相続し取得する人が決まっていることが必要です。

相続税の申告期限までに遺産分割が完了していることが特例適用の大前提となります。

但し、どうしても相続税の申告期限内に遺産分割協議が完了しなかった場合には、救済措置が設けられています。『遺産が未分割の場合の相続税申告』をご覧ください。

貸付事業用宅地等の特例は、限度面積要件を満たせば、居住用宅地等の特例や事業用宅地等の特例と併用できます。この特例を最大限に利用しますと、最終的に相続税納税額がゼロとなることがあります。

相続税納税額がゼロであっても、小規模宅地等の特例を適用する場合には必ず相続税申告書を作成し、提出しなければなりません。小規模宅地等の特例を適用した結果、相続税納税額がゼロになった旨を、税務署に申告をすることで報告しておく必要があります。