小規模宅地等の特例（租税特別措置法第69条の４）
～居住用宅地等への特例適用を解説～

租税特別措置法第69条の４『小規模宅地等の特例』を適用しますと、次のとおり宅地等の相続税評価額を減額することができます。

• 居住用宅地等・・・80％減額（330㎡まで）
• 事業用宅地等・・・80％減額（400㎡まで）
• 貸付事業用宅地等・・・50%減額（200㎡まで）

宅地等の相続税評価額を減額できるということは、相続財産の総額を小さくできますので、相続税を節税することができるということです。

相続財産に宅地等を含む場合には、相続税の節税対策として、先ずはこの特例を適用できるかどうかを検討しましょう。

相続税評価額を大きく減額する特例ですので、要件は詳細に定められています。下記の要件についての解説を御確認ください。

租税特別措置法第69条の４には『小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例』が規定されています。一般に『小規模宅地等の特例』と言われています。

生活や事業の基盤となっている土地等に対する課税を緩和する規定ですので、居住用の宅地や事業に利用している土地などが相続財産に含まれているケースでは、この特例を適用することで、宅地等の相続税評価額を大幅に減額できます。

生前対策の一環として、特例の内容と適用要件を知って頂き、可能な限りご活用頂きたい特例です。

特例を適用することができる『小規模宅地等』は、次のとおり区分されています。

1. 居住用宅地等
2. 事業用宅地等
3. 同族会社事業用宅地等
4. 貸付事業用宅地等

上記１から４の区分の最後に『等』と付いているのは、それぞれ土地だけではなく、『土地の上に存する権利』、例えば『借地権』なども含むことから『等』と付いています。

このページでは、『居住用宅地等』に対して特例を適用する場合の減額割合や適用限度面積、要件についてご説明致します。

小規模宅地等の特例の適用対象となる『被相続人等の居住用宅地等』とは、下記の宅地等のことです。

1. 被相続人が所有し、被相続人が相続開始直前まで居住していた家屋の敷地である宅地等
2. 被相続人が所有し、被相続人と生計を一にしていた親族が居住していた家屋の敷地である宅地等

特例の適用対象となる『居住用宅地等』は、『被相続人が相続開始直前まで住んでいた』という要件が必要とされています。

しかしながら、昨今の相続では、被相続人が相続開始直前には老人ホームなどの施設に入居しているケースが多く見受けられます。このようなケースに対応すべく、老人ホームなどの施設に入居する直前まで被相続人が居住していた家屋の敷地等も、『居住用宅地等』に含まれることになっています。

相続開始の直前に、被相続人が施設に居住していた場合でも、小規模宅地等の特例の適用が認められるためには、下記の要件を満たさなければなりません。

【被相続人の状況】

1. 相続開始直前に、要介護認定を受けていること。（介護保険法第19条第1項）
2. 相続開始直前に、要支援認定をうけていること。（介護保険法第19条第2項）
3. 相続開始直前に、厚生労働大臣が定める基準に該当する介護保険第一号被保険者であること。（租税特別措置法施行規則第23条の2第2項）
4. 被相続人が、障がい支援区分の認定を受けていること。

※上記の『被相続人の状況１～３』については、老人ホーム等に入居する時点において要介護認定等を受けていない場合であっても、被相続人が相続開始の直前において要介護認定等を受けていればよいとされています。

【入所・入居していた施設等】

被相続人の状況が上記の１～３に該当する場合

1. 認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居（老人福祉法第5条の2第6項）
2. 養護老人ホーム（老人福祉法第20条の4）
3. 特別養護老人ホーム（老人福祉法第20条の5）
4. 軽費老人ホーム（老人福祉法第20条の6）
5. 有料老人ホーム（老人福祉法第29条第1項）
6. 介護老人保健施設（介護保険法第8条第28項）
7. 介護医療院（介護保険法第8条第29項）
8. サービス付き高齢者向け住宅（高齢者の居住の安定確保に関する法律第5条第1項）

被相続人の状況が上記の４に該当する場合

1. 障がい者支援施設（障がい者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律第5条第11項）
2. 共同生活援助を行う住居（障がい者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律第5条第17項）

【居住用宅地等の状態】

1. 事業の用に供していないこと。
2. 被相続人と被相続人と生計を一にしている親族以外の者が、居住の用に供していないこと。

特例適用のためには、上記の『特例を適用することができる人』が、さらに満たさなければならない要件があります。続いて、それぞれの要件を見ていきましょう。

被相続人の配偶者については、被相続人等の居住用宅地等を取得するのみで、特例を適用することができます。

被相続人と同居していた親族については、次の要件をすべて満たしていれば特例を適用することができます。

1. 被相続人の居住用宅地等を取得すること。
2. 相続開始時から相続税の申告期限まで引き続き、その居住用宅地等を所有していること。
3. 相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続き、その居住用宅地等に居住していること。

『持ち家のない、被相続人と別居の親族』は、俗に『家なき子』と言われています。『家なき子』が小規模宅地等の特例を適用するための要件は、細かく規定されていますので、注意深くチェックしましょう。

以下では、『持ち家のない、被相続人と別居の親族』を『別居の親族』と書きます。

1. 被相続人に配偶者がいないこと。
2. 相続開始の直前において、被相続人と同居していた相続人がいないこと。
3. 相続開始前の３年以内に、別居の親族等が所有していた日本国内にある家屋(★１)に居住したことがないこと。
4. 相続開始のときに、別居の親族が居住している家屋を相続開始前のいずれの時にも所有していたことがないこと。
5. 取得した居住用宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで所有していること。
6. 居住制限納税義務者または非居住制限納税義務者のうち日本国籍を有している者であること。

被相続人と生計を一にしていた親族が居住していた家屋の敷地である居住用宅地等を取得した場合の要件は次のとおりです。

1. 相続開始時から相続税の申告期限まで引続き、その居住用宅地等を所有していること。
2. 相続開始前から相続税の申告期限まで引続き、その居住用宅地等に居住していること。

前項目の『居住用宅地等の特例を適用できる人』に記載しているように、この特例を適用できるのは、特例を適用したい土地等を取得した人です。『取得した』ということは、相続人間の遺産分割協議を終えて、その人が土地等を相続し取得することが確定しているということを意味します。

従いまして、小規模宅地等の特例を適用するための大前提として遺産分割協議が整い、相続人の誰がどの財産を承継取得するのかが決まっていることが必要です。少なくとも、小規模宅地等の特例を適用したい土地等を相続し取得する人が決まっていることが必要です。

相続税の申告期限までに遺産分割が完了していることが特例適用の大前提となります。

但し、どうしても相続税の申告期限内に遺産分割協議が完了しなかった場合には、救済措置が設けられています。『遺産が未分割の場合の相続税申告』をご覧ください。